投资人面对面 |新行业风口下的资产投资，易一民宿基金如何“先胜而后战”？

最近几年，特色民宿越来越火，成为旅游领域新的“网红”，受到越来越多年轻人的喜爱。

人物简介：

曹日辉，易一民宿基金发起人，易一天使创始合伙人，中国投资人中心合伙人，中关村天使联盟副主席，曾担任过中央2套《创业英雄汇》评委嘉宾，为原中国黄页(马云创办)华南区总代理，原美国上市公司TERRYMARK中国区总裁。成功投资猪八戒、易极付、收钱吧、安存、道有道等多个天使项目。

作者 | 董晓孝

视觉 | 李海伟

来源 | 善缘街0号

最近几年，特色民宿越来越火，成为旅游领域新的“网红”，受到越来越多年轻人的喜爱。

在重庆的解放碑，时尚又舒适的星宿民宿，以其个性化装修风格、星级酒店的品质和高性价比的特色，吸引着当地方圆百里的80后、90后，甚至还有慕名前来的外地年轻人。

这家人气民宿背后的投资者是易一民宿基金。作为一家专业的资产投资基金，易一民宿基金自今年初成立以来，尽管时间不长，但接连投出了星宿、寓米、希缦等旅居住宿项目，投资回报率非常可观。

现在，善缘街0号（ID：shanyuanjie0)专访易一民宿基金发起人曹日辉，探寻投资民宿旅居行业的资本新动向，以及资产投资与天使投资的相爱相杀？

民宿投资是个尚未挖掘的金矿

江西南昌人的曹日辉，从中山大学计算机专业毕业后不久，就与当时马云创办的中国黄页合作，成为华南区总代理。之后，年纪轻轻的他，创建了广州祥通网络通信有限公司，经营互联网传真和VoIP语音业务，被美国上市公司TERRYMARK收购，29岁他就当上了TERRYMARK中国区总裁。

从美国上市公司TERRYMARK出来后，2013年曹日辉与博恩集团董事长熊新翔共同创立易一资本，先后投出了猪八戒网、道有道、东和欣等多个具有独角兽潜质的创业项目。

2017年开始，曹日辉在做天使投资时调研发现，现在的年轻人80后、90后，对民宿的需求日益旺盛。相较于传统酒店，特色民宿的性价比更高，再加上途家、小猪、蚂蚁等流量平台的协助，民宿行业的投资回报率比较稳定，高达60%～70%。这是投资的一个新的风口。

“现在，民宿市场还没有大的巨头，这是一个尚未挖掘的金矿。”易一民宿基金发起人曹日辉理性、冷静地说道，“在民宿投资领域，资本、项目、运营团队是不可分割的一个铁三角。放眼整个民宿市场，鲜有专业的运营团队，所有大有可为。”

经过一年多时间的调研与考察，2018年初曹日辉带领住宿行业的几个精英，专门成立了易一民宿基金，进行资产投资。

与股权投资相比，曹日辉坦言，资产投资要比天使投资的难度低很多。就目前来说，易一天使投资在自创的投资方法论《熊六刀》的指导下，投错项目也是不可避免的，所以一直在实战中不断完善和总结投资方法论，让高风险、高回报的早期天使投资变得相对低风险、高回报。

“在这个过程中，我们发现资产投资是另一种风险相对可控、回报相对可观的投资方式，加上本身盘子足够大，再通过财务模型进行科学把控，可以把更多未知因素降到最低，投资正确率和回报率相对还是不错的。”

资产投资让风险更可控

令国内很多风险投资机构头疼的是，早期项目存在很大的不确定性，失败率很高，很多股权投资机构更是奉行投“人”——创业者以及团队的理念，所以关键是大浪淘沙找到好的团队。

易一民宿基金专注于资产投资，除了寻找优质的头部项目大大降低风险外，更重要的是，可以通过很详细的财务模型，相对科学地预测期投资回报，并且可以达到“八九不离十”。

这是一套怎样的让风险更可控的财务模型呢？

在风险投资领域有着多年经验的曹日辉，低下头想了一会儿，精准概括道：“天使投资对人的判断带有很多的主观色彩，具有文科的特质；资产投资更偏向科学性，通过财务模型对项目进行针对性评估，而且有足够可以互相验证对比的数据参考，回报比较可控，具有理工科的特质。”

易一民宿基金投资的项目星宿民宿为例，在勘查好重庆解放碑地段后，就开始对周边酒店的入住率、房晚价、消费水平进行财务数据调研，再将成本、收入与投入计算即可得出投资回报率。

曹日辉表示：“资产投资通过这种财务模式，风险就比较可控，投资多大规模的项目，成本要多少，回报率多少，一目了然。”

资产投资过程中，曹日辉认为两大要素十分关键：一是团队要专业，具有很强的实力；二是民宿地段要好，这关系到客流量大小，换句话说，就是现金流的问题。他笑着说：“一般情况下，只要符合这两点，我们投资的民宿项目回报率都没有低于60%，这是非常可观的投资回报率。”

易一民宿基金的“三驾马车”

作为一支专注于资产投资的基金，易一民宿基金旗下有“三驾马车”，即主要投资城市民宿、短租公寓和酒店改造升级三大方向。

这三大方向的投资比例，曹日辉向善缘街0号透露，大概是6:3:1。“对我们来说，投资民宿项目当然是作为重头戏了，我们投资了重庆的星宿民宿项目，半年多时间，完成了40多套100来间民宿，地段也从解放碑延伸至南滨路、北滨路两大区域。”

在曹日辉看来，旅居住宿市场的投资，根据时空的分布，可分为四个象限：

（1）集中式短租项目，代表就是酒店，投资成本高，入住率一旦低，风险比较大；

（2）集中式长租项目，比如魔方等青年公寓，市场竞争已一片红海；

（3）分散式长租项目，链家旗下的自如，利用链家地产强大的线下经纪人资源，快速获取房源进行改装，又很快地租出去，自成规模与体系；

（4）分散式短租项目，典型就是民宿，由于管理比较难，运营成本较高，目前还处于个人小打小闹的阶段，尚未出现头部品牌，还是一片蓝海。

因此，易一民宿基金开始积极布局分散式短租项目——城市民宿，通常都处在城市地标附近的核心地带。

“城市民宿的投资成本往往只有酒店的1/3，因为不需要大堂、电梯、中央空调等标准化设施的大额投资，只需要投入室内软装改造，房晚价与酒店价格持平，甚至略高，民宿的投资回报率就相当于酒店的3倍。”

短租公寓，属于集散式住宿项目，易一民宿基金投资了新三板上市短租公寓运营商广东寓米，寓米拥有别墅、精品公寓、服务式公寓3大产品线，现已在中国30个城市以及泰国、马来西亚等地设立100多个服务中心，管理16000多套公寓和别墅。

而在酒店改造领域，易一民宿基金主要投资“店中店”项目，即从一个酒店里拿出一层或部分客房进行改造升级，打造具有自己特色的住宿品牌。

不久之前，易一民宿基金投资了酒店非标改造运营商希缦，协助其进行消费升级。核心创始成员来自七天系高管团队的希缦，定位于把民宿开进酒店，帮助传统的单体酒店完成智能化、轻奢化的升级改造。

曹日辉非常赞成小米创始人雷军的一句话，“不能因为战术的勤奋掩盖战略上的懒惰。”人总是要站在一个自己相对有优势的地方去发展，获取成功的可能性才足够大。“按《孙子兵法》来说，这叫先胜而后战，因为你先有胜算再去开战，不要先战而后求胜。”

易一民宿基金正以这种雄心勃勃之势，带着滚滚而来的资金，进军民宿旅居行业。正如曹日辉所希望的那样：借助资本的力量帮助中国民宿行业整体水平的提升，帮助创业团队实现梦想！

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